索引號(hào): | 00835003X/2014-00103 | 公文種類(lèi): | 通知 | ||
發(fā)布機(jī)構(gòu): | 瀘州市人民政府 | 成文日期: | 2014-06-10 | 發(fā)布日期: | 2014-06-10 |
文號(hào): | 瀘市府發(fā)〔2014〕20號(hào) | 有效性: | 無(wú)效 |
瀘州市人民政府關(guān)于印發(fā)瀘州市物業(yè)管理辦法的通知
瀘市府發(fā)[2014]20號(hào)
各區(qū),、縣人民政府,市級(jí)有關(guān)部門(mén):
《瀘州市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)市七屆人民政府第32次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò),,現(xiàn)印發(fā)你們,,請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
瀘州市人民政府
2014年6月10日
瀘州市物業(yè)管理辦法
第一章 總 則
第一條 為了維護(hù)業(yè)主,、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,,規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),促進(jìn)社會(huì)和諧,,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》,、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》等法律,、法規(guī),、規(guī)章及有關(guān)規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,,制定本辦法,。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理、使用及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)適用本辦法,。
第三條 市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱市房地產(chǎn)主管部門(mén))負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo),、監(jiān)管工作。
區(qū)縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱區(qū)縣房地產(chǎn)主管部門(mén))負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的具體監(jiān)督管理工作,。
發(fā)改,、公安、司法,、環(huán)保,、城管、質(zhì)監(jiān),、工商等有關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé),,依法實(shí)施對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的服務(wù)和監(jiān)督工作。
供水,、供電,、供氣、通信,、有線電視等單位,,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任,。水,、電、氣等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)落實(shí)抄表收費(fèi)到最終用戶,,承擔(dān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)管理義務(wù),,協(xié)調(diào)處理涉及水,、電、氣等方面的矛盾和糾紛,,確保居民正常使用,。
第四條 區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)把物業(yè)服務(wù)業(yè)納入本地現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,制定扶持政策,,加強(qiáng)行業(yè)管理,,建立機(jī)構(gòu),落實(shí)獎(jiǎng)懲,,確保物業(yè)管理工作健康有序發(fā)展,。
第五條 街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)組織指導(dǎo),、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)的設(shè)立和選舉業(yè)主委員會(huì)的工作,,督促業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé),協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系,,調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛,。
居民(村民)委員會(huì)協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)開(kāi)展物業(yè)管理有關(guān)的工作,。
業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位,、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理、使用發(fā)生爭(zhēng)議,,可向街道(鄉(xiāng),、鎮(zhèn))人民調(diào)解委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解。
第六條 建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度,,協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理與社區(qū)管理之間的相關(guān)問(wèn)題 ,。
物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)召集,,區(qū)縣房地產(chǎn)主管部門(mén),、居民(村民)委員會(huì),、公安派出所和物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位等參加物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議,,協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng):
?。ㄒ唬I(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的問(wèn)題;
?。ǘI(yè)主委員會(huì)換屆過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題,;
?。ㄈ┞男形飿I(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問(wèn)題;
?。ㄋ模┨崆敖K止物業(yè)服務(wù)合同的問(wèn)題,;
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題,;
?。┬枰獏f(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問(wèn)題。
第二章 業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
第七條 依法登記取得房屋的所有權(quán)人為業(yè)主,。
因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等法律關(guān)系已經(jīng)先行占有房屋以及因繼承,、訴訟,、政府征收等方式已取得房屋所有權(quán),但尚未依法辦理所有權(quán)登記的,,在物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利,,承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù),。
第八條 因客觀原因未成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域,,可以由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府),,在征求該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主意見(jiàn)并取得專有部分建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主書(shū)面同意后,,由物業(yè)所在地居民(村民)委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第九條 籌備組工作經(jīng)費(fèi)和召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān),。
該經(jīng)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按照建筑面積3萬(wàn)平方米以下(含3萬(wàn)平方米)0.5萬(wàn)元,,3萬(wàn)—5萬(wàn)平方米(含5萬(wàn)平方米)1萬(wàn)元,5萬(wàn)平方米以上2萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)先行給予保障,,并在辦理基礎(chǔ)配套設(shè)施竣工驗(yàn)收備案之前,,按照屬地管理原則轉(zhuǎn)入社區(qū)居委會(huì)建立的業(yè)主大會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)監(jiān)管賬戶。
業(yè)主大會(huì)成立后產(chǎn)生的經(jīng)費(fèi)由業(yè)主共同承擔(dān),。業(yè)主委員會(huì)成員的交通,、通訊和誤工補(bǔ)貼等計(jì)入物業(yè)管理成本。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按業(yè)主大會(huì)的決定開(kāi)支費(fèi)用,,開(kāi)支情況每年應(yīng)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告,。
第十條 業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表,并符合下列條件:
?。ㄒ唬┚哂型耆袷滦袨槟芰?;
(二)遵紀(jì)守法,,熱心公益事業(yè),,責(zé)任心強(qiáng),,公正廉潔,具備一定組織能力,;
?。ㄈ┳袷毓芾硪?guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,履行業(yè)主義務(wù),,不欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其它相關(guān)費(fèi)用,;
(四)未發(fā)生侵犯本物業(yè)區(qū)域其他業(yè)主權(quán)益和公共利益行為,;
?。ㄎ澹┍救恕⑴渑家约爸毕涤H屬?zèng)]有在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施管理服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中工作,;
?。┚邆渎男新殑?wù)的健康條件和文化水平;
?。ㄆ撸?shū)面承諾積極,、及時(shí)、全面履行工作職責(zé),,具備必要的工作時(shí)間,。
第十一條 業(yè)主或利害關(guān)系人認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生過(guò)程違反程序或者存在弄虛作假等情況的,可以持相應(yīng)的證據(jù)材料向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng),、鎮(zhèn)人民政府)申請(qǐng)核實(shí),,街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后20日內(nèi),,將核實(shí)情況報(bào)區(qū)縣房地產(chǎn)主管部門(mén),,區(qū)縣房地產(chǎn)主管部門(mén)根據(jù)情況作出處理。
第十二條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),,由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生,,由5人以上11人以下的單數(shù)組成,任期不超過(guò)5年,。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席,,作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)在作出之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告7日以上,。業(yè)主委員會(huì)的決定由業(yè)主委員會(huì)存檔,、管理,接受業(yè)主查詢,。
經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)委員在任期內(nèi)不能勝任工作的,,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)二分之一以上委員或者五分之一以上業(yè)主提議撤銷(xiāo)其委員資格,并進(jìn)行補(bǔ)選,。
第十三條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主委員會(huì)解散的,,解散前,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng),、鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)監(jiān)督下,,由居民(村民)委員會(huì)協(xié)助做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。
第三章 前期物業(yè)管理
第十四條 建設(shè)單位申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷(xiāo)售前,,應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理,。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員,應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門(mén)建立的專家名冊(cè)中采取隨機(jī)抽取的方式確定,。招標(biāo)人在確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)持相關(guān)資料到區(qū)縣房地產(chǎn)主管部門(mén)備案,,并由區(qū)縣房地產(chǎn)主管部門(mén)將確定的中標(biāo)人名單抄送物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處。
有下列情形之一的,,經(jīng)住宅物業(yè)所在地區(qū)縣房地產(chǎn)主管部門(mén)核準(zhǔn),,可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè):
(一)住宅物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積低于3萬(wàn)平方米的,;
?。ǘ┩稑?biāo)人少于3個(gè)的;
?。ㄈ┓?、法規(guī)另有規(guī)定的。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體進(jìn)行招投標(biāo),。
第十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),,應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約,、住宅使用說(shuō)明書(shū)等內(nèi)容,。
物業(yè)買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約,履行前期物業(yè)服務(wù)合同,。
前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本由市區(qū)縣房地產(chǎn)主管部門(mén)參照省住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)制作的示范文本進(jìn)行制定,。
第十六條 新建住宅物業(yè)實(shí)行物業(yè)交付承接查驗(yàn)制度。承接新建物業(yè)前,,物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位在新建小區(qū)竣工驗(yàn)收后,,應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定,共同對(duì)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn),。
物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處(鄉(xiāng),、鎮(zhèn)人民政府),、居民(村民)委員會(huì)參加,可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行,。
第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi),,將查驗(yàn)文件向物業(yè)所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)主管部門(mén)備案,,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定與建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案,、業(yè)主權(quán)屬等資料的移交手續(xù),。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自辦理移交手續(xù)之日起30日內(nèi),持相關(guān)資料向區(qū)縣房地產(chǎn)主管部門(mén)備案,。
第四章 物業(yè)服務(wù)
第十九條 物業(yè)管理區(qū)域由建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)向區(qū)縣房地產(chǎn)主管部門(mén)提出申請(qǐng),,物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)配合區(qū)縣房地產(chǎn)主管部門(mén)劃定,。
區(qū)縣房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案,。
第二十條 新建住宅物業(yè)時(shí),建設(shè)單位應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房,、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房,。
物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房位于地面的部分不低于百分之五十,。物業(yè)服務(wù)用房按照房屋建筑總面積的千分之二,,且不低于100平方米配置;業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房按照不低于30平方米配置,。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法履行合同,,按照國(guó)家、四川省和本市有關(guān)物業(yè)管理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范提供專業(yè)化的服務(wù),,不斷提高管理和服務(wù)水平,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起30日內(nèi),向區(qū)縣房地產(chǎn)主管部門(mén)備案,。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受資質(zhì)審批部門(mén),、區(qū)縣房地產(chǎn)主管部門(mén)和物業(yè)所在街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)的監(jiān)督檢查,,按規(guī)定報(bào)送信用信息,、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等相關(guān)資料。
區(qū)縣房地產(chǎn)部門(mén)應(yīng)加大對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查,,并將監(jiān)督檢查情況作為企業(yè)誠(chéng)信檔案的內(nèi)容予以考核,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督,。
第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應(yīng)急預(yù)案,對(duì)突發(fā)性自然災(zāi)害,,公共衛(wèi)生事件,,供水、供電、供氣事故,,物業(yè)安全事故等突發(fā)事件的預(yù)防和處置進(jìn)行具體規(guī)定,,當(dāng)突發(fā)事件發(fā)生時(shí)及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門(mén)。
公安,、環(huán)保,、規(guī)劃,、工商,、質(zhì)監(jiān)、城管等部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的管理指導(dǎo),,接到有關(guān)違反治安,、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律,、法規(guī)規(guī)定行為的報(bào)告或發(fā)生安全事故的報(bào)告后,,應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查處理。
物業(yè)管理區(qū)域的治安防范活動(dòng)應(yīng)接受公安機(jī)關(guān)的行政管理和指導(dǎo),、監(jiān)督,、檢查,并和轄區(qū)派出所建立治安聯(lián)動(dòng)機(jī)制,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)協(xié)助,、配合公安機(jī)關(guān)加強(qiáng)對(duì)小區(qū)的流動(dòng)人口和出租房屋管理,建立出租房,、暫住人口的管理工作信息檔案,,實(shí)時(shí)掌握動(dòng)態(tài),并將信息檔案報(bào)所屬派出所,。
第二十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,。
業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其交納,;經(jīng)書(shū)面催交,,業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳,。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任,。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí),,業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第二十五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)遵循合理,、公平,、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的原則,由合同雙方當(dāng)事人予以約定,。前期物業(yè)服務(wù)和保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣人民政府價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì)同區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定政府指導(dǎo)價(jià),,并定期公布。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)高于政府指導(dǎo)價(jià),,須經(jīng)區(qū)縣人民政府價(jià)格行政主管部門(mén)同意,。
同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同一物業(yè)類(lèi)型、同一物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的,,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行同一價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)保持相對(duì)穩(wěn)定,。有下列情形,,需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商,,并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意:
?。ㄒ唬┕卜?wù)產(chǎn)品能耗價(jià)格調(diào)整的;
?。ǘI(yè)主要求物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)服務(wù)等級(jí)變動(dòng)的,;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用調(diào)整的,;
?。ㄋ模┢渌咝再M(fèi)用調(diào)整的。
物業(yè)管理區(qū)域所在地區(qū)縣人民政府價(jià)格行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督和管理,。調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生糾紛時(shí),,物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人可以向物業(yè)管理區(qū)域所在地區(qū)縣人民政府價(jià)格行政主管部門(mén)設(shè)立的價(jià)格認(rèn)證機(jī)構(gòu)申請(qǐng)對(duì)調(diào)價(jià)幅度的合理性進(jìn)行評(píng)審。
第五章 物業(yè)使用與維護(hù)
第二十七條 業(yè)主,、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證載明的用途使用物業(yè),,不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。
第二十八條 業(yè)主,、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝飾,、裝修前,應(yīng)當(dāng)將裝飾,、裝修的時(shí)間,、范圍、方式等口頭或書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主,、物業(yè)使用人告知的前款事項(xiàng)進(jìn)行登記,并將裝飾,、裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者使用人以及裝飾,、裝修人員。
業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋過(guò)程中產(chǎn)生的建筑垃圾,,由業(yè)主,、物業(yè)使用人負(fù)責(zé)清理。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理的,,應(yīng)當(dāng)約定清理的費(fèi)用,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)在物業(yè)使用、裝飾裝修過(guò)程中有違反相關(guān)規(guī)定及管理規(guī)約行為的,,應(yīng)當(dāng)予以勸阻,,勸阻無(wú)效的,及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)行政管理部門(mén)依法處理,。
第二十九條 物業(yè)的承租人,、借用人等物業(yè)使用人,,根據(jù)法律,、法規(guī)、管理規(guī)約,、業(yè)主大會(huì)依法作出的決定,,以及其與業(yè)主的約定,享有相應(yīng)的權(quán)利,,承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù),。
第三十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯由業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定和特種設(shè)備有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,,承擔(dān)特種設(shè)備使用單位職責(zé),。
電梯的日常維護(hù)保養(yǎng)單位,應(yīng)當(dāng)對(duì)其安全性能負(fù)責(zé),,保證電梯的安全運(yùn)行,。接到故障通知后,應(yīng)當(dāng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng),,并采取必要的應(yīng)急救援措施,。
第三十一條 物業(yè)管理區(qū)域的車(chē)位(車(chē)庫(kù))應(yīng)首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要。
已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè),,物業(yè)管理區(qū)域條件允許并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,,可以新劃定車(chē)位,用于業(yè)主停車(chē),。但不得占用消防通道,、公共綠地,不得妨礙行人和其他車(chē)輛的正常通行,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)占用消防通道,、公共綠地和妨礙行人和其他車(chē)輛正常通行的行為進(jìn)行糾正,并視情節(jié)輕重報(bào)告相關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。
公安,、消防,、搶險(xiǎn)、救護(hù),、環(huán)衛(wèi),、市政、郵政等特種車(chē)輛執(zhí)行公務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時(shí)停放,,不得收費(fèi),。
第三十二條 市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的歸集,歸集后劃歸各區(qū),。
各區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的使用管理和城市規(guī)劃區(qū)范圍外住宅專項(xiàng)維修資金的歸集,。
各縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的歸集、使用管理,。
第三十三條 業(yè)主可以在管理規(guī)約中或者事前約定,,發(fā)生下列情況時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合業(yè)主委員會(huì)先行組織維修,、更新或者采取應(yīng)急防范措施,,同時(shí)由業(yè)主委員會(huì)向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)報(bào)告,經(jīng)核準(zhǔn)后其費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中列支,,事后應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)書(shū)面說(shuō)明情況:
?。ㄒ唬┪菝娣浪畵p壞造成滲漏的;
?。ǘ╇娞?、消防、安防等共用設(shè)施設(shè)備存在嚴(yán)重安全隱患的,;
?。ㄈ求w外墻墻面有脫落危險(xiǎn),危及人身安全的,;
?。ㄋ模S门潘O(shè)施因坍塌、堵塞,、爆裂等造成功能障礙,,危及人身財(cái)產(chǎn)安全的;
?。ㄎ澹┢渌<肮舶踩臀飿I(yè)使用功能的緊急情況,。
區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)接到緊急情況維修申請(qǐng)報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)辦理相關(guān)手續(xù),。
第六章 資質(zhì)管理
第三十四條 市房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的指導(dǎo),、監(jiān)督工作,。
第三十五條 區(qū)縣房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的具體監(jiān)督管理工作。
第三十六條 本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)三級(jí)(含暫定三級(jí))資質(zhì)核定,、資質(zhì)變更或者續(xù)期換證的,,由區(qū)縣房地產(chǎn)主管部門(mén)審核,市房地產(chǎn)主管部門(mén)發(fā)證,。
申報(bào)二級(jí)資質(zhì)核定,、資質(zhì)變更或者續(xù)期換證的,區(qū)縣房地產(chǎn)主管部門(mén)提出初審意見(jiàn)后,,由市房地產(chǎn)主管部門(mén)轉(zhuǎn)報(bào)省人民政府建設(shè)主管部門(mén)審核發(fā)證,。
申報(bào)一級(jí)資質(zhì)核定、資質(zhì)變更或者續(xù)期換證的,,按省,、國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí),,在申請(qǐng)之日前一年內(nèi)有建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第十一條規(guī)定行為之一的,,區(qū)縣房地產(chǎn)主管部門(mén)不予審批。
第七章 法律責(zé)任
第三十八條 違反本辦法規(guī)定的行為,,法律,、法規(guī)、規(guī)章已有規(guī)定的,,從其規(guī)定。
第三十九條 業(yè)主,、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中侵害自己合法權(quán)益的行為,,可以向物業(yè)所在地區(qū)縣房地產(chǎn)主管部門(mén)投訴,區(qū)縣房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理,,并在受理之日起30日內(nèi)將處理結(jié)果回復(fù)投訴人,。屬于其他部門(mén)職責(zé)的,告知投訴人向相關(guān)部門(mén)投訴,。
第八章 附 則
第四十條 已建成的物業(yè)管理區(qū)域,,業(yè)主委托其他管理人提供物業(yè)服務(wù)的,參照本辦法的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。
第四十一條 本辦法自2014年7月10日起施行,,有效期五年。原《瀘州市物業(yè)管理辦法》(2008年瀘州市人民政府第57號(hào)令)同時(shí)廢止,。