瀘市府發(fā)[2018]63號

各區(qū)縣人民政府,，市級有關部門： 

　　《瀘州市物業(yè)管理條例實施細則》已經(jīng)2018年11 月25日瀘州市第八屆政府常務會第52次會議通過,，現(xiàn)印發(fā)你們,，請遵照執(zhí)行。 　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　瀘州市人民政府 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2018年11月25日 
                     
瀘州市物業(yè)管理條例實施細則

　　第一章 總 則 

　　第一條 為了維護業(yè)主,、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，規(guī)范物業(yè)管理活動,，促進社會和諧,，根據(jù)《瀘州市物業(yè)管理條例》（以下簡稱“《條例》”），制定本細則,。 

　　第二條 市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門是全市物業(yè)管理行政主管部門,，履行物業(yè)管理工作指導、監(jiān)督職責,。 

　　區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設主管部門（以下簡稱“區(qū)縣住建部門”）負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的具體管理工作。 

　　承擔發(fā)展改革,、經(jīng)濟和信息化,、公安（消防）、民政,、財政,、國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃,、城管執(zhí)法,、環(huán)境保護、工商,、質(zhì)量技術監(jiān)督等管理職責的部門,，應按職責做好物業(yè)管理工作，配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、街道辦事處（以下簡稱“鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道”）及村（居）民委員會對業(yè)主代表,、業(yè)主委員資格進行審查。 

　　第三條 區(qū)縣人民政府應當根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域面積大小,，配備工作力量,，指導和監(jiān)督物業(yè)管理活動，制定物業(yè)服務企業(yè)幫扶政策和保障性住房物業(yè)管理補助政策,。 

　　第四條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的組織,、指導和監(jiān)督工作，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度,，協(xié)調(diào)處理下列物業(yè)管理事項： 

　?。ㄒ唬I(yè)主委員會不依法履行職責或者換屆過程中出現(xiàn)的相關事項； 

　?。ǘI(yè)主大會在選聘物業(yè)服務企業(yè)中需要協(xié)調(diào)的事項,； 

　　（三）履行物業(yè)服務合同中出現(xiàn)的爭議,； 

　?。ㄋ模┪飿I(yè)服務企業(yè)在退出和交接過程中的相關事宜,； 

　　（五）有關違法建設治理事宜,； 

　?。鼻闆r下使用住宅專項維修資金； 

　?。ㄆ撸┬枰獏f(xié)調(diào)解決的其他事項,。 

　　第五條 村（居）民委員會應當協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道開展物業(yè)管理有關工作。有條件的村（居）民委員會可以設立環(huán)境和物業(yè)管理工作委員會,，具體履行以下職責： 

　?。ㄒ唬﹨f(xié)助政府做好環(huán)境保護、環(huán)境衛(wèi)生,、綠化美化,、物業(yè)管理、節(jié)水防汛等方面的工作,； 

　?。ǘ﹨f(xié)調(diào)處理物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會,、業(yè)主之間的糾紛,； 

　　（三）根據(jù)需要對業(yè)主代表及委員進行資格審查,。 

　　第六條 各級人民政府和街道辦事處應當建立健全物業(yè)管理工作目標考核制度,，將物業(yè)服務企業(yè)項目管理、物業(yè)矛盾糾紛處理,、物業(yè)信用信息管理,、物業(yè)裝飾裝修管理、物業(yè)安全管理等納入目標考核,。 

　　鼓勵行業(yè)管理協(xié)會建立物業(yè)服務品牌項目評定推介機制,，開展省、市物業(yè)服務品牌項目評定和推介工作,。 

　　第七條 對無物業(yè)管理,、無居民自治組織、無人防物防的老舊住宅小區(qū),，區(qū)縣人民政府應當建立長效管理機制,，按照屬地管理的原則和社區(qū)網(wǎng)格化管理的要求，逐步實行物業(yè)管理,。 

　　第八條 支持居民委員會建設“智慧社區(qū)”,，鼓勵業(yè)主委員會、物業(yè)管理協(xié)會和物業(yè)服務企業(yè)利用現(xiàn)代信息技術，推進“智慧小區(qū)”建設,。 

　　第二章 業(yè)主,、業(yè)主大會和業(yè)主委員會 

　　第九條 物業(yè)使用人受業(yè)主書面委托可以依法選舉業(yè)主委員會委員，但不得作為候選人參加業(yè)主委員會委員選舉,。 

　　第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，交付的房屋專有部分面積達到建筑總面積百分之五十或交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)百分之五十以上，建設單位應當書面報告鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道,，申請設立業(yè)主大會,。 

　　建設單位未及時申請的，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付專有部分百分之十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)管理區(qū)域所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道提出設立業(yè)主大會的書面要求,。 

　　第十一條 《條例》第十四條規(guī)定的經(jīng)費,，應當按不低于以下標準執(zhí)行： 

　　（一）總建筑面積十萬平方米以下,，一萬元,； 

　　（二）總建筑面積十萬平方米至二十萬平方米以下,，二萬元； 

　?。ㄈ┛偨ㄖ娣e二十萬平方米及以上,，三萬元。 

　　結余經(jīng)費由鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道退還建設單位,。 

　　第十二條 業(yè)主大會可以采用集體討論,、書面征求意見和利用移動互聯(lián)網(wǎng)平臺等綜合方式召開。業(yè)主委員會可以建立業(yè)主QQ群,、微信群等,，用于業(yè)主表決。 

　　第十三條 業(yè)主大會決定通過公開招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的,，可以邀請鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道,、區(qū)縣住建部門對招標活動進行監(jiān)督。評標委員會原則上由業(yè)主代表,、業(yè)主委員會委員,、村（居）民委員會委員和物業(yè)管理專家五至九人的單數(shù)組成，其中業(yè)主委員會委員不得超過評標委員會總人數(shù)的三分之一,。 

　　第十四條 按照《條例》第十八條規(guī)定實施自行管理的物業(yè)管理區(qū)域,，管理責任由全體業(yè)主共同承擔。電梯,、自動消防設施等,，應當委托專業(yè)單位進行維護。 

　　第十五條 業(yè)主大會議事規(guī)則可以約定業(yè)主委員會候補成員的設立。委員職務出現(xiàn)空缺時,，應當先由候補委員及時補足,。候補委員不能補足空缺的，業(yè)主委員會應當及時召開業(yè)主大會,，按空缺人數(shù)選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會委員,。 

　　業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，業(yè)主委員會職責自行終止,，應當召開業(yè)主大會,，重新選舉業(yè)主委員會。 

　　第十六條 有條件的物業(yè)管理區(qū)域,，按照《條例》第三十四條給予委員補貼的,，補貼標準和方式由業(yè)主大會決定并在顯著位置公示。 

　　第十七條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道,、公安派出所,、村（居）民委員會應當對業(yè)主委員會換屆時的工作交接進行現(xiàn)場監(jiān)督。對拒不交接印章或者擾亂正常交接秩序的,，依法處理,。 

　　第三章 物業(yè)服務 

　　第十八條 在首次業(yè)主大會召開前，建設單位應當按照規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)提供前期物業(yè)服務,，與前期物業(yè)服務企業(yè)共同承擔物業(yè)管理區(qū)域的管理責任,。 

　　第十九條 區(qū)縣住建部門按照《條例》第五十二條對物業(yè)服務企業(yè)實行信用管理的，應將轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)服務的本地注冊企業(yè)和外地企業(yè)同時納入,。 

　　第二十條 在物業(yè)交付使用十五日前,，建設單位應當書面申請區(qū)縣住建部門組織承接查驗。承接查驗應邀請業(yè)主代表,、物業(yè)管理專家和鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道,、村（居）民委員會以及水電氣網(wǎng)絡等專業(yè)經(jīng)營單位參加。 

　　業(yè)主入戶端口以前的水電氣網(wǎng)絡等專業(yè)經(jīng)營設施設備及管線,，應當移交給專業(yè)經(jīng)營單位,。 

　　第二十一條 在后期物業(yè)服務合同簽訂十五日前，新選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當書面申請村（居）民委員會組織后期物業(yè)承接查驗,。承接查驗參加人員按第二十條第一款確定,。 

　　老舊小區(qū)中業(yè)主入戶端口以前的水電氣網(wǎng)絡等專業(yè)經(jīng)營設施設備及管線未移交，但經(jīng)整改并驗收合格后,，業(yè)主大會決定移交的,，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收。 

　　第二十二條 承接查驗組織單位應當如實記錄物業(yè)承接查驗中發(fā)現(xiàn)的問題,，明確整改單位及時限,。 

　　前期物業(yè)承接查驗中發(fā)現(xiàn)的問題未整改的,，建設單位不得交付使用，并承擔延期交房的違約責任,；后期物業(yè)承接查驗中發(fā)現(xiàn)的問題未整改,，相關設施設備不能正常運行的，由整改單位負責維修,。 

　　第二十三條 按《條例》第四十七條規(guī)定,，物業(yè)服務合同雙方可以按照以下標準約定履約保證金，并可以繳存到村（居）民委員會指定賬戶代管,。 

　?。ㄒ唬┛偨ㄖ娣e五萬平方米以下，二萬元,； 

　?。ǘ┛偨ㄖ娣e五萬平方米至十萬平方米以下，四萬元,； 

　?。ㄈ┛偨ㄖ娣e十萬平方米至二十萬平方米以下，八萬元,； 

　?。ㄋ模┛偨ㄖ娣e二十萬平方米以上，十萬元,。 

　　物業(yè)服務合同解除或終止后,，物業(yè)服務企業(yè)按合同約定退出物業(yè)項目并移交物業(yè)管理財物、相關資料及設施設備的,，村（居）民委員會應當在十五日內(nèi)，退還履約保證金及其保管期間所得利息,。 

　　第二十四條 前期物業(yè)服務費一次性預收時間不得超過六個月,，計費方式和起始時間按以下方式確定： 

　　（一）符合交付條件但未提前交房的,，業(yè)主交納物業(yè)服務費時間,，從房屋買賣合同約定交付之日的次日起計算； 

　?。ǘ┓辖桓稐l件并提前交房的,，業(yè)主交納物業(yè)服務費從接房的次日起計算； 

　?。ㄈ┎环辖桓稐l件而交付使用的,，整改期間的物業(yè)服務費由建設單位承擔； 

　?。ㄋ模┪翠N售的房屋,，物業(yè)服務費由建設單位承擔,。 

　　第二十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)合同中關于安全防范的約定，制訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)包含公共衛(wèi)生事件,、供水,、供電、供氣等內(nèi)容的突發(fā)事件應急預案,。發(fā)生突發(fā)事件時,，應當采取應急措施，及時報告相關部門并協(xié)助開展處置工作,。 

　　第四章 物業(yè)的使用與維護 

　　第二十六條 業(yè)主或裝修企業(yè)等裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前,，應當向物業(yè)服務企業(yè)或者區(qū)縣住建部門申報登記。未經(jīng)登記的,，不得進行裝飾裝修活動,。 

　　第二十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人在裝飾裝修過程中有下列行為的,，物業(yè)服務企業(yè)應當勸阻和制止,，并及時報告相關部門： 

　　（一）未經(jīng)原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出設計方案,，變動建筑主體,、承重結構、消防設施和防火分隔等的,； 

　?。ǘ]有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房（間）的,； 

　?。ㄈU大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚,、混凝土墻體,、構造柱的； 

　?。ㄋ模└淖冏≌饬⒚?，在非承重外墻上開門、窗,，拆改供水,、燃氣管道和設施的； 

　?。ㄎ澹┰诠矃^(qū)域加層,、搭建臨時建（構）筑物，在樓底開挖地下室,，圈占,、硬化公共綠化地帶的,； 

　　（六）未按規(guī)范標準安裝防盜窗,、遮陽（雨）棚,、防護欄、隔斷欄,、排煙機,、空調(diào)外箱等各種設施的； 

　?。ㄆ撸┢渌绊懡ㄖY構和使用安全的行為,。 

　　第二十八條 老舊住宅小區(qū)的全體業(yè)主在首次籌集住宅專項維修資金時，區(qū)縣人民政府可以按照自籌資金1：1的比例,，每平方米最高不超過三十元的標準等額匹配,。 

　　第二十九條 區(qū)縣住建部門應收集信用等級優(yōu)良、資質(zhì)等級符合條件的維修,、監(jiān)理,、工程評審等單位名錄，在出現(xiàn)《條例》第六十四條情形時,，供申報單位選擇使用,。 

　　第三十條 有條件的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)業(yè)主大會決定,，業(yè)主委員會可以利用公共收益建立微型消防站,，公安消防部門應當予以指導和配合。 

　　第五章 法律責任 

　　第三十一條 業(yè)主委員會委員私自收取履約保證金,、私自篡改業(yè)主表決結果的,，應當取消其委員資格，同時依法追究相關人員的法律責任,。 

　　第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)采取賄賂,、欺騙等不正當手段與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同的，由區(qū)縣住建部門按照信用信息管理辦法的規(guī)定進行處理,。 

　　第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)未按照《條例》第四十三條要求將物業(yè)服務合同備案的，除依照《條例》第七十四條給予處罰外,，區(qū)縣住建部門可給予信用扣分,。 

　　第三十四條 村（居）民委員會挪用或者侵占物業(yè)服務履約保證金的，依法追究相關人員的法律責任,。 

　　第三十五條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道挪用或者侵占業(yè)主大會籌備組工作經(jīng)費的,，依法追究相關人員的法律責任。 

　　第三十六條 市,、區(qū)縣住建部門,、其他相關部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道直接責任人,，在物業(yè)管理工作中徇私舞弊、濫用職權,、不履職的,，依法追究相關人員的法律責任。 

　　第六章 附 則 

　　第三十七條 本細則所稱“以下”包括本數(shù),，“以上”不包括本數(shù),。 

　　第三十八條 本細則自2018年12月28日起施行，有效期五年,。原《瀘州市物業(yè)管理辦法》（瀘市府發(fā)〔2014〕20號）同時廢止,。