根據(jù)國家,、省最新工作要求,，為進(jìn)一步防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)范房地產(chǎn)市場管理,，結(jié)合瀘州實(shí)際,，我局起草了《瀘州市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法（征求意見稿）》?，F(xiàn)面向社會(huì)公開征集意見建議,，征集時(shí)間為30日,，從2022年4月19日至2022年5月18日,，歡迎社會(huì)各界對《瀘州市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法（征求意見稿）》提出修改建議意見,。各單位、企業(yè)和個(gè)人在征集意見期間,，可通過當(dāng)面,、信函、電子郵件等方式提交書面材料,，單位,、企業(yè)應(yīng)在書面材料上加蓋公章，個(gè)人應(yīng)署實(shí)名并附聯(lián)系方式,。

聯(lián) 系 人：林洪羽     

聯(lián)系電話：2294225

電子郵箱：1127439511@qq.com

地　　址：四川省瀘州市江陽區(qū)江陽南路34號（瀘州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦公大樓7樓7—6室）

附件：瀘州市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法（征求意見稿）

瀘州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

          2022年4月19日

附件

瀘州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（征求意見稿）

為加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理,，確保商品房預(yù)售資金專款專用，順利推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè),，維護(hù)商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》等有關(guān)規(guī)定,，結(jié)合我市實(shí)際,，制定本辦法。

第一章  總  則

第一條  本辦法適用于本市中心城區(qū)建設(shè)用地范圍內(nèi)商品房預(yù)售資金的存入,、使用及其監(jiān)督管理,。

第二條  本辦法所稱的商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（以下簡稱“開發(fā)企業(yè)”）將依法取得《商品房預(yù)售許可證》的商品房（不含車庫,、車位,，下同）出售時(shí)，由購房人按《商品房買賣合同（預(yù)售）》約定支付的全部房價(jià)款,，包括定金,、一次性付款、分期付款,、首付款,、按揭貸款（包括商業(yè)按揭貸款、住房公積金按揭貸款,，下同）及其他形式的購房款等,。

預(yù)售資金以《商品房預(yù)售許可證》為單位進(jìn)行監(jiān)管，一個(gè)監(jiān)管項(xiàng)目是指一個(gè)《商品房預(yù)售許可證》批準(zhǔn)預(yù)售的所有商品房,。

第三條  按照 “誰審批誰監(jiān)管”的原則,，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)商品房預(yù)售資金監(jiān)督指導(dǎo)管理工作。

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)全市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作,，具體承擔(dān)江陽區(qū)和龍馬潭區(qū)中心城區(qū)建設(shè)用地范圍內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作,。

江陽區(qū)和龍馬潭區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門按照商品房預(yù)售許可審批權(quán)限負(fù)責(zé)本轄區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作。

納溪區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)預(yù)售資金監(jiān)督管理工作,。

中國（四川）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)川南臨港片區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)本轄區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作,。

第四條 開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自行選擇中心城區(qū)建設(shè)用地范圍內(nèi)設(shè)有營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的商業(yè)銀行作為商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行（以下簡稱“監(jiān)管銀行”）；監(jiān)管銀行根據(jù)商業(yè)銀行資信狀況,、監(jiān)管能力,、服務(wù)水平等因素綜合確定。

第五條  中國人民銀行瀘州市中心支行（以下簡稱 “人行瀘州中支”）負(fù)責(zé)監(jiān)督管理各商業(yè)銀行為企業(yè)辦理商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶的開立,、變更和撤銷等業(yè)務(wù)。

第六條  中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)瀘州監(jiān)管分局（以下簡稱“瀘州銀保監(jiān)分局”）負(fù)責(zé)對監(jiān)管銀行預(yù)售資金監(jiān)管,、商業(yè)銀行合規(guī)發(fā)放按揭貸款的操作風(fēng)險(xiǎn)和合規(guī)性進(jìn)行監(jiān)督檢查,。

第二章  監(jiān)管協(xié)議簽訂和專戶設(shè)立

第七條  開發(fā)企業(yè)按照一個(gè)預(yù)售許可申請對應(yīng)一個(gè)賬戶的原則開設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶（以下簡稱“監(jiān)管賬戶”），賬戶名稱為“‘開發(fā)企業(yè)名稱’加‘預(yù)售資金監(jiān)管專戶’”字樣。

第八條  開發(fā)企業(yè)與住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門或行政審批主管部門（以下簡稱“監(jiān)管機(jī)構(gòu)”）和監(jiān)管銀行簽訂《瀘州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》（以下簡稱《監(jiān)管協(xié)議》）,?！侗O(jiān)管協(xié)議》應(yīng)當(dāng)包括被監(jiān)管單位名稱、監(jiān)管項(xiàng)目名稱和坐落,、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書號,、監(jiān)管賬戶賬號和開戶銀行信息、監(jiān)管項(xiàng)目范圍,、預(yù)售資金收存和使用方式,、監(jiān)管額度，各方權(quán)利義務(wù),、違約責(zé)任,、爭議解決方式和其他相關(guān)事項(xiàng)等內(nèi)容。

第九條  開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房銷售現(xiàn)場顯著位置公示監(jiān)管賬戶信息,，同時(shí)在《商品房預(yù)售許可證》《商品房買賣合同（預(yù)售）》上載明,，并在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局門戶網(wǎng)站進(jìn)行公示。

第十條  項(xiàng)目預(yù)售過程中,，原則上不得變更預(yù)售資金監(jiān)管銀行,。開發(fā)企業(yè)因項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等原因確需變更監(jiān)管銀行的，應(yīng)當(dāng)與監(jiān)管機(jī)構(gòu)和原監(jiān)管銀行協(xié)商一致終止原《監(jiān)管協(xié)議》,。在簽訂新的《監(jiān)管協(xié)議》后,，將原監(jiān)管賬戶的結(jié)余資金一次性全部轉(zhuǎn)入新的監(jiān)管賬戶。

第三章  預(yù)售資金存入

第十一條  監(jiān)管項(xiàng)目的預(yù)售資金分重點(diǎn)監(jiān)管資金和非重點(diǎn)監(jiān)管資金,。重點(diǎn)監(jiān)管資金總額按照《商品房預(yù)售許可證》批準(zhǔn)的預(yù)售面積計(jì)算核定,，具體計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為：磚混結(jié)構(gòu)2500元/平方米，框架結(jié)構(gòu)2800元/平方米,，剪力,、框剪結(jié)構(gòu)3000元/平方米。此外為非重點(diǎn)監(jiān)管資金,。

重點(diǎn)監(jiān)管資金總額與開發(fā)企業(yè)信用等級掛鉤,。新簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議時(shí)，開發(fā)企業(yè)信用等級為A＋級,、A級的,，重點(diǎn)監(jiān)管資金總額按標(biāo)準(zhǔn)下浮30％、15％執(zhí)行,；開發(fā)企業(yè)信用等級為C級的,，重點(diǎn)監(jiān)管資金總額按標(biāo)準(zhǔn)上浮15％執(zhí)行。

第十二條  開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》后,，應(yīng)當(dāng)按本辦法第十三條,、第十四條,、第十五條規(guī)定將商品房預(yù)售資金全部直接存入監(jiān)管賬戶；監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金達(dá)到重點(diǎn)監(jiān)管額度后,，超出監(jiān)管額度的資金可由開發(fā)企業(yè)提取使用,。

第十三條  開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將購房人通過POS機(jī)、轉(zhuǎn)賬,、現(xiàn)金等方式交存的預(yù)售款全部直接存入商品房預(yù)售合同約定的監(jiān)管賬戶,。應(yīng)當(dāng)將定金、一次性付款,、分期付款,、首付款、按揭貸款（包括商業(yè)按揭貸款和公積金按揭貸款,，下同）及其他形式的購房款全部直接存入監(jiān)管賬戶,。嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)及其委托機(jī)構(gòu)將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶以外的其他賬戶，以及其他違規(guī)收取預(yù)售資金行為,。

開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房預(yù)售合同中明確購房人繳款的方式及具體時(shí)間,、金額和監(jiān)管銀行名稱、賬號,，POS機(jī)簽單信息應(yīng)包括但不限于監(jiān)管賬戶名稱（即收單賬戶）及賬號等信息,。

第十四條  開發(fā)企業(yè)按規(guī)定在辦理《商品房買賣合同（預(yù)售）》網(wǎng)簽備案時(shí)，網(wǎng)簽備案系統(tǒng)自動(dòng)通過瀘州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)核驗(yàn)預(yù)售款存入監(jiān)管賬戶的信息,。每套房屋入賬金額達(dá)到監(jiān)管要求時(shí),，開發(fā)企業(yè)方能為購房人辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案。

第十五條  開發(fā)項(xiàng)目按揭貸款合作銀行應(yīng)當(dāng)把網(wǎng)簽備案合同作為受理購房人申請按揭貸款依據(jù),。按揭銀行在發(fā)放按揭貸款時(shí),，應(yīng)將按揭貸款直接存入監(jiān)管賬戶。  

第四章  預(yù)售資金使用

第十六條  商品房預(yù)售重點(diǎn)監(jiān)管資金不同于開發(fā)企業(yè)自有資金,，應(yīng)當(dāng)遵循“專戶專存,、專款專用”的原則,，必須用于項(xiàng)目有關(guān)的工程建設(shè),，包括項(xiàng)目建設(shè)必須的建筑材料、設(shè)備和施工進(jìn)度款等相關(guān)支出,，不得挪作他用,。在完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自劃扣,；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，集團(tuán)公司不得抽調(diào)。

第十七條  項(xiàng)目工程建設(shè)形象進(jìn)度達(dá)到撥付節(jié)點(diǎn)后,，開發(fā)企業(yè)按照本辦法第十八條,、第十九條,、第二十條相關(guān)規(guī)定向監(jiān)管機(jī)構(gòu)申請撥付使用,。

第十八條  開發(fā)企業(yè)根據(jù)監(jiān)管項(xiàng)目工程進(jìn)度向監(jiān)管機(jī)構(gòu)申請撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金,，監(jiān)管銀行依據(jù)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的批復(fù)金額劃撥資金。具體撥付節(jié)點(diǎn)和撥付標(biāo)準(zhǔn)如下：

（一）主體工程按每四層樓為一個(gè)節(jié)點(diǎn),，每個(gè)節(jié)點(diǎn)按比例平均撥付（地下層計(jì)入總層數(shù),，首次撥付節(jié)點(diǎn)不得早于地下結(jié)構(gòu)完成），至封頂節(jié)點(diǎn)可累計(jì)撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的75%,；

（二）內(nèi)外裝飾裝修完成后,，可撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的10%；

（三）綜合竣工驗(yàn)收備案完成后,，可撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的10%,；

（四）房屋所有權(quán)首次登記完成后，可撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的5%,。

重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付額度與開發(fā)企業(yè)信用等級掛鉤,。申請解控重點(diǎn)監(jiān)管資金時(shí)，開發(fā)企業(yè)信用等級為A+,、A級的,，監(jiān)管項(xiàng)目工程進(jìn)度在達(dá)到主體封頂完成、內(nèi)外裝飾裝修完成,、竣工驗(yàn)收備案完成三個(gè)節(jié)點(diǎn),，資金使用額度可增加5%。但完成房屋首次登記前,，監(jiān)管項(xiàng)目累計(jì)撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金不得超過應(yīng)監(jiān)管金額的95%,。

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局可根據(jù)實(shí)際情況對開發(fā)企業(yè)信用等級對應(yīng)的重點(diǎn)監(jiān)管資金額度上浮、下浮比例和具體撥付節(jié)點(diǎn)增加比例進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整,。

第十九條  開發(fā)企業(yè)申請撥付預(yù)售監(jiān)管資金,，應(yīng)提交以下資料：

（一）預(yù)售資金撥付申請；

（二）工程進(jìn)度資料（包括工程現(xiàn)場圖片,、施工單位和監(jiān)理單位出具的工程進(jìn)度表）,；

（三）工程質(zhì)量驗(yàn)收證明或竣工驗(yàn)收備案書或首次登記證書；

（四）項(xiàng)目預(yù)測繪報(bào)告,；

（五）銀行出具的該項(xiàng)目農(nóng)民工工資專戶賬號說明,；

（六）其他相關(guān)資料。

 第二十條  監(jiān)管機(jī)構(gòu)自受理撥付申請之日后,，在5個(gè)工作日內(nèi)完成審核手續(xù),。符合撥付條件的，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在瀘州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)中發(fā)出“預(yù)售資金撥付通知”指令,，監(jiān)管銀行收到指令后,，應(yīng)當(dāng)在1個(gè)工作日內(nèi)撥付相應(yīng)資金,。

第二十一條  開發(fā)企業(yè)與購房人取消商品房交易的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)提交預(yù)售資金退款申請書等相關(guān)資料,，向監(jiān)管機(jī)構(gòu)申請退回監(jiān)管賬戶中相應(yīng)的預(yù)售資金,。監(jiān)管機(jī)構(gòu)審核確認(rèn)后，向監(jiān)管銀行出具預(yù)售資金退款通知書,，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)在2個(gè)工作日內(nèi)將相應(yīng)預(yù)售資金撥付到購房人銀行賬戶,。

第二十二條  監(jiān)管項(xiàng)目在未達(dá)到重點(diǎn)監(jiān)管資金額度前，可申請使用重點(diǎn)監(jiān)管資金用于依法繳納預(yù)繳稅款,，繳納預(yù)繳稅款后重點(diǎn)監(jiān)管資金額度同等增加,。

第二十三條  開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，暫停撥付其預(yù)售資金,。

（一）未按本辦法將預(yù)售資金全部直接存入監(jiān)管賬戶的,；

（二）以收取其他款項(xiàng)為名變相逃避監(jiān)管的；

（三）提交虛假材料的,；

（四）未落實(shí)保障農(nóng)民工工資支付相關(guān)制度,，或?qū)е卤O(jiān)管項(xiàng)目存在人力資源社會(huì)保障部門或住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門核實(shí)確認(rèn)拖欠農(nóng)民工工資的；

（五）與購房人未進(jìn)行網(wǎng)上簽約但簽訂書面合同,，未將預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶的,；

（六）需暫停撥付預(yù)售資金的其他情形。

對逾期未整改到位的,，監(jiān)管機(jī)構(gòu)可通過信用扣分,、暫停解控預(yù)售資金等方式處理；情節(jié)嚴(yán)重的可采取暫停辦理商品房預(yù)售許可,、關(guān)閉網(wǎng)簽系統(tǒng)和進(jìn)行全額預(yù)售資金監(jiān)管等方式強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管,。

第五章  預(yù)售資金監(jiān)管

第二十四條  監(jiān)管銀行應(yīng)建立健全商品房預(yù)售資金監(jiān)管信息臺賬。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)通過專有系統(tǒng)設(shè)立監(jiān)管項(xiàng)目分戶明細(xì)賬,，并實(shí)時(shí)對賬,，確保賬實(shí)相符，防止預(yù)售資金體外循環(huán),。監(jiān)管銀行發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用監(jiān)管賬戶內(nèi)資金問題的,，應(yīng)當(dāng)停止撥付，并及時(shí)告知監(jiān)管機(jī)構(gòu),。

第二十五條  監(jiān)管機(jī)構(gòu)要會(huì)同人行瀘州中支和瀘州銀保監(jiān)分局推動(dòng)商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)和商業(yè)銀行業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)對接,，加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案、監(jiān)管賬戶資金,、銀行按揭貸款數(shù)據(jù)信息共享,。

第二十六條  監(jiān)管銀行應(yīng)按本辦法有關(guān)規(guī)定和履行《監(jiān)管協(xié)議》約定事項(xiàng)，按照監(jiān)管機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)使用的金額撥付資金,。監(jiān)管銀行擅自撥付監(jiān)管資金或未履《監(jiān)管協(xié)議》的,，監(jiān)管機(jī)構(gòu)可暫停監(jiān)管銀行預(yù)售資金監(jiān)管新增業(yè)務(wù)或取消監(jiān)管銀行預(yù)售資金監(jiān)管資格,，同時(shí)監(jiān)管機(jī)構(gòu)將監(jiān)管銀行的違規(guī)行為抄送人行瀘州中支和銀保監(jiān)分局。由人行瀘州中支和瀘州銀保監(jiān)分局督促監(jiān)管銀行追回資金,，無法追回的由監(jiān)管銀行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,。

 第二十七條  實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的項(xiàng)目，按揭貸款銀行未按規(guī)定將按揭貸款全部,、直接存入監(jiān)管賬戶的,，瀘州銀保監(jiān)分局應(yīng)責(zé)令整改并按規(guī)定予以處理,。

 第二十八條  預(yù)售資金監(jiān)管期限,，自核發(fā)《商品房預(yù)售許可讓》之日起，至商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記止,。開發(fā)企業(yè)在監(jiān)管項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記后,，持相關(guān)材料向監(jiān)管機(jī)構(gòu)書面申請解除預(yù)售資金監(jiān)管。監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在受理后5個(gè)工作日內(nèi)解除對該項(xiàng)目預(yù)售資金的監(jiān)管,。

第二十九條  監(jiān)管項(xiàng)目出現(xiàn)重大經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn),、可能引發(fā)重大矛盾糾紛的，監(jiān)管機(jī)構(gòu)和屬地政府可按程序?qū)⒃擁?xiàng)目納入重點(diǎn)監(jiān)管,，另設(shè)監(jiān)管賬戶,，并將未售資產(chǎn)銷售資金實(shí)行全額監(jiān)管。 

第六章  法律責(zé)任

第三十條  監(jiān)管機(jī)構(gòu),、人行瀘州中支和瀘州銀保監(jiān)分局或監(jiān)管銀行工作人員在預(yù)售資金監(jiān)管工作中玩忽職守,、濫用職權(quán)、徇私舞弊的,，依法依規(guī)給予處理,；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任,。

第七章  附則

第三十一條 各縣人民政府可參照本辦法實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理,，也可以結(jié)合實(shí)際制定本縣的實(shí)施辦法。

第三十二條  本辦法自2022年  月  日起執(zhí)行,，有效期5年,。